REITs聯盟秘書長王剛:REITs投資有N條賽道

張雅楠2020-06-04 21:29

經濟觀察報 記者 張雅楠 短短兩個月時間,REITs這個對大多數人來說有點陌生的詞匯,變得越來越高頻。

4月30日,證監會、發改委聯合發文,推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點。6月1日,中共中央、國務院在《海南自由貿易港建設總體方案》中明確提出,支持發展房地產投資信托基金(REITs)。

REITs是Real Estate Investment Trusts的縮寫。簡單來說,一個普通的老百姓,即使他很看好物流業的發展也沒有實力去購買一個物流園,如果有專業機構把物流園做成REITs產品在交易所上市,并通過持續的運營保持增長,老百姓就可以通過購買REITs份額間接持有物流園的一部分,享受物流園的運營收益和資產升值收益。

對投資者來說,REITs提供了新的投資類別和穩定的回報;對資產持有者來說,可以提前釋放存量資產再去投資新的增量,提高了資本的使用效率。

在國際市場上,REITs是公認的成熟的資產工具,美國1960年批準了《房地產信托投資法》,發展到2019年,其REITs規模已接近1.33億美元,占美國GDP約6.5%。

REITs的底層資產多種多樣,可以是公寓、寫字樓、購物中心等商業地產,也可以是通訊塔、數據中心、物流園區等泛基礎設施,并且,近5年來,泛基礎設施REITs的收益率要遠遠高于REITs行業平均收益率。

過去20年,美國REITs的年化收益率是11.6%,高于同期的信用債、政府債、標普500指數、道瓊斯指數等等;包含分紅的絕對收益在過去20年間上漲了20倍,高于標普500指數和羅素2000指數。

囿于多種因素,中國的REITs摸索了10多年,它曾是一個遙遙無期到讓人失去耐心的名詞,10多年來,試點方案有之、試點城市有之、產品創新突破有之,無數次臨門,卻始終沒有踢進那一腳,終于在今年4月末,發改委、證監會聯合發文推進基礎設施REITs試點,中國的公募REITs迎來了實質性的進展。

市場正做出積極的反應。

6月3日,經過半年多的運作,萬科旗下萬緯物流首期類REITs產品在深交所掛牌,底層資產為兩間高標倉物流園,采用了“純權益型”結構且底層資產采用市場化方式運營管理,產品運營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運營凈現金流以及資產增值,沒有疊加發行主體的信用擔保,是國內目前最接近成熟市場的REITs產品之一。

在公募REITs試點前,中國市場上廣泛發行的類REITs產品都是偏債性的曲線嘗試,典型的是分三層,優先A、優先B和權益級。權益級由原始權益人持有,漲跌都跟上面兩層沒有關系,由原始權益人承擔,甚至要給上面兩層保證收益和本金。

除了“純權益型”結構,接下來,中國的公募REITs需要突破的關鍵點還有很多:比如雙重征稅的問題、定價問題、底層資產的長期法定權利問題等等。

就此,經濟觀察報專訪了中國REITs聯盟的秘書長王剛,過去20年間,他從GE capital到華平投資再到中信證券,在房地產開發、收購、資管各個領域都有過深度參與,并力促中國相關從業者與歐美等成熟REITs市場進行廣泛深入的交流。

微信圖片_20200604211344王剛

早在2017年初經濟觀察報的專訪中(《“王剛:REITs一定會推出,可你準備好了嗎?”》),我便問過他,推動中國公募REITs的初衷是什么?他的回答是:“REITs這個東西,不足夠當飯吃,即使做出來,就是收管理費的,就跟公募基金一樣,不買賣的話,也沒有超額收益分成,掙不了太多錢。但是這是一個事業,這里面有公益心和功利心,公益心說得宏大一點,1960年艾森豪威爾簽署REITs法令,就是要讓密蘇里、阿肯色這些小州的老頭老太太,能有機會投資曼哈頓等大城市的大宗商業物業。

功利心在于,沒有REITs,就沒有辦法做商業地產基金,買了樓干嘛?除了保險公司買了樓放著,因為保費是30年之后才給付。私募基金,典型的外資地產基金,快的是5+2年,期限長的帶開發的是7+2年。到點得退出啊,退給誰?沒有REITs,在國內是做不出好的商業地產基金的,但隨著開發越來越少,又必須得去做商業地產基金。

這件事一定會推出來的,十年多了,證監會、最初試點城市地方政府、中介服務機構、開發商,人一波一波地換,沒有一個聯盟帶頭怎么去做這些事?得有人推動,得有知識積累,得有人做啟蒙。”

訪談:

經濟觀察報:基礎設施REITs試點和房地產關系大嗎?

王剛:證監會、發改委用的詞是不動產投資信托基金的概念。過去中國房地產約等于住宅,但是很多不動產,包括長租公寓、物流園等,跟住宅完全不一樣,蓋它是為了持有出租的,而不是為了散售套利的。

很多人問我REITs跟房地產有什么關系,假設開發商只做住宅散售,那就沒有關系;但是如果有很大的長租業務或者購物中心等,未來會有關系;像萬科旗下有物流地產,那就有關系。

 

經濟觀察報:這次公募REITs試點明確的“公募基金+ABS+SPV+底層資產”的四層結構對現有政策的突破是什么?

王剛:首先,這個結構的要點就是公募基金+ABS,公募基金有一個“雙十原則”,一只公募基金持有同一股票不得超過基金資產的10%,一個基金公司旗下所有基金持同一股票不得超過該股票市值的10%。現在這個“雙十原則”算是解除了。

其次,《證券投資基金管理公司管理辦法》不允許公募基金投資非上市公司的股權,這一點,現在也在某種程度上解除了。

第三,原來的CMBS和類REITs都是三年續一次,不像現在可以做到10年、20年的期限,到期后還可以再延。

 

經濟觀察報:公募REITs試點的細則還沒有出來,現在等待細則去解決的問題有哪些?

王剛:現在業界反映四層機構還是有點多,像新加坡是一層結構,就是一個REIT去持有 SPV,簡稱項目公司,投資人去買REITs。

我們現在是,老百姓買公募基金,公募基金下面有一個專項計劃ABS。規定要求,公募基金和專項計劃必須是同一實控人,這就決定了必須是公募基金的基子合作。我說這個東西實際上是一個盒子,打個比方,桌子上的各種數據線很亂,可以收納進一個盒子里。這兩個是一家的。

再往下,文件就沒有寫了,在我們看來,這兩層機構之下的部分才是真正斗智斗勇的地方,就像冰山一樣,只有一部分在水面上,更重要的在水底下。

我們猜測ABS下面是要有私募基金或者信托的,極個別或者會直接持有項目公司,也就是三層結構,但是會比較少。

層級多了,最終責任人是誰?從監管角度看,最終責任人是公募基金,在業界看來,真正實施有效管理的可能是私募基金,它才會有效傳導到公募基金,公募基金對證監會、投資人是承擔責任的,但是實質性的管理很大一部分是在私募基金的層面。

你想,資產是人家的,除非是私募基金到點要全部退出,否則原始權益人肯定不想失去對這個資產的控制權;再一個,他擁有這個資產的產權,現在分給大家一起持有,但是實際上管理權是大家都很看重的,那管理權當然是要成立一個第三方管理公司,也有可能是合資的,但是私募基金管理人要么是合資的,要么是雙GP的,原有權益人基本不會放棄控制權。

四層結構,多一層結構就多一層成本,規定要求每一層都有盡調,大家很關心多了這些結構之后怎么取費,怎么盡調,監管機構也會同意大家一起展開盡調,這就是操作細節問題,如果找一家,三方都認可,也就達不到每一層獨立盡調、獨立決策的目的。

未來,我覺得還是會出現一批專業的REITs基金管理人,允許它公募銷售,這三層結構還是會變成一層機構的,但是今天來看,畢竟試點剛剛起步,監管機構希望呵護投資標的安全不出事,只不過成本可能會高些。

再一個就是稅的問題,現在沒有提稅的問題,你看,從私募基金再往下去持有SPV,SPV整個股權都是要賣給公募基金的。假設賣給公眾投資者50%,收這部分股權轉讓所得稅就行了,因為資產持有方自己持有的這50%不是真實的交易,只是上翻到公募基金里面去了,怎么收所得稅?我覺得這個稅收應當是遞延的。

 

經濟觀察報:資產一進入公募就等于分散了?

王剛:原始權益人持有不少于20%的股份,剩余股份中80%是機構持有的,20%是賣給個人投資者的。

 

經濟觀察報:為什么要把股權全部都上翻到公募基金里呢?

王剛:為了保證公募基金對這個項目有100%的控制權。

 

經濟觀察報:相當于原始權益人持有20%的資產,并收取一定的管理費?

王剛:這就是輕資產模式,凱德模式,樓賣掉了,但是管理費一分不少,像鐵獅門就出不到5%,用5塊錢控制100塊錢的資產,中國更偏“樓是我們的”這種模式,所以基礎設施REITs出來以后,我們過去做很大的那種類REITs和CMBS的市場依然會比較大。截至2020年5月底,我們的類REITs大概是1450億元的規模,CMBS還有3160億元,什么時候權益REITs能夠超越類REITs和CMBS,說明這個市場真的成熟了。

 

經濟觀察報:有可能直接給資產原持有管理方發一個牌照,讓他們自己去做這件事嗎?

王剛:這就叫產業邏輯嘛,新加坡、美國都是這個邏輯,中國未來可能會過渡到這個邏輯,但是現階段的做法就是多方妥協的一個結果。

 

經濟觀察報:這些資產的持有方去上市行不行?為什么要做REITs呢?

王剛:全世界最大的REIT是一家公司叫美國鐵塔,它的對標物是中國鐵塔,中國鐵塔就是在港交所上市的。在沒有REITs的時候,這種公司就是直接上市的,A股里面,最像REITs的一個公司就是中國國貿(600007.SH),都是持有型物業。

REITs和非REITs的主要區別在于折舊,折舊是非現金項。你買100億的資產,要設計一個會計準則認可的年限去折舊,比如說30年、40年,折舊就在利潤表里,你的收入減折舊減利息費用出現凈利潤,稅收是基于凈利潤來交的,折舊越多,凈利潤越少,交的所得稅越少,所以某種程度上,它可以做為稅盾。

但是在REITs中,我們比較看重息稅折舊前的利潤EBITDA。首先折舊不是作為現金花掉了,在現金流里還有,所以叫息稅折舊前的收入EBITDA,經營能力不是在凈利潤上體現的,因為很多人折舊不是現金支出項。大家真正看的是EBITDA收益率,這是這個行業通用的做法,EBITDA跟REITs市值的比值是評判REITs績效的重要指標。

這次在法規里也有,90%的利潤強制分配。美國與90%利潤強制分配對等的是不收所得稅,咱們現在是90%的利潤要分配,但是所得稅還需要明確。

 

經濟觀察報:這兩種方式,哪一種對資產持有者更有利呢?

王剛:應該說做REITs對投資人更有利,對資產人也有利。因為免交所得稅,分紅顯得高,投資人愛買,就可以發更多的REITs份額。

 

經濟觀察報:REITs會延伸其他資產類型嗎?

王剛:長租公寓應當會很快,當然長租也有長租的問題。

央行春節前發了一個文,支持長租公寓發展,是在北京金融資產交易所掛牌的一個產品,主要是銀行或者機構投資者在買,產品的流動性有待提升。

我們認為需要有一些機構化的資金進去持有這些房產,然后租給運營商,否則這些運營商高租金租下來的這些物業,運營也不怎么掙錢,的,做租金貸也會增加風險。

實際上,運營企業本質上就是輕資產運營,輕資產就是練本事的,但是要想掙錢也得有一點重資產,否則財務報表太輕了,稍微有個風吹草動就會虧損,有一點重資產的話,就可以相對穩定些。

至于能不能延伸到其他的資產類別,取決于兩個點:一是這次基礎設施REITs成不成功,試點成功了,就可以再擴大一下范圍;二是有賴于經濟金融形勢,市場如果往下走,這些商業物業實際上已經快具備做REITs的資格了,比如說上半年沒有收入,跟銀行說,對不起,我上半年沒收到租金呢,你想要我這個物業給你了,這時候政府就有動力來推動這些資產類別。這也說明了為什么REITs在國際上被公認為危機后的產物,給銀行造成壓力的時候,這個進程就會提前。

 

經濟觀察報:REITs不應該在經濟好的時候往外放嗎?提供多一種投資方式。

王剛:也不是,業界通常認為REITs是用來救經濟的。當然,這一次基礎設施REITs試點跟疫情關系倒不大,都是按部就班在做了,正好趕上疫情。你想,投了這么多基礎設施,需要把存量置換出一部分,再投新的增量。

我們認為更有價值的是給做投資的人一個引導信號,投資前要按照這個退出價格去測算,不能盲目投資了,比如至少要做到年化收益4%,才會算值得投資,以前沒有這個標準或要求,就借舊債還新債往前滾,滾滾就投不動了,現在等于給他們這樣一個方向性的指引。

 

經濟觀察報:現在的基礎設施REITs試點的資產有眉目了嗎?

王剛:高速公路、水務、物流、產業園、數據中心等物業類型可能都在討論當中。

 

經濟觀察報:好資產意愿發行REITs嗎?

王剛:這就是問題,這些產品推出來,肯定是有偏股性和偏債性的區別,傳統基礎設施類的會做得比較偏債;物流類的,本身收益就好,再受益于電商,疫情對他們也沒有什么影響,還是能做出偏股性的。

原有的資產商愿意拿多少資產出來做?或者我們的監管機構允許它拿多少出來做?做的條件是什么?可能是接下來最關鍵的問題。

以前我們的類REITs、CMBS就是一個金融產品,但真正的REITs不應當是一個產品,而是一個企業或一個平臺,才可以實現永續經營為投資者持續不斷地創造價值。

像香港上市的領展REIT(0823.HK)股價是十年十倍的增長,它就是在不斷經營這些物業組合,適當時候會拋掉一些物業,也會買進一些物業,它買進了北京中關村的歐美匯、北京通州的羅斯福購物中心、深圳的中心城,就是真正把企業的股性經營出來。

 

經濟觀察報:土地使用權到期的問題影響大嗎?

王剛:土地使用權低于15年、20年的項目,很多機構投資者都會比較謹慎。買一個樓動輒幾十個億,假設土地使用權剩余年限不夠,就要考慮土地續期的問題。

但是這件事跟這次的公募REITs試點短期內關系不大,因為像物流、數據中心、產業園都是這兩年開發的,只要不觸及20年這樣的紅線,基本上不會有問題。

而高速公路這種特許經營協議,定價模型也是不一樣的。不同物業類型的定價也是接下來一個比較重要的問題。

 

經濟觀察報:這次試點會有多大規模呢?

王剛:因為監管機構和資產方都還在看,初期試點市場規模多大為宜。很多資產都沒有定,現在還算不出準確規模。

 

經濟觀察報:第一單肯定積極吧?

王剛:放多少資產,放什么資產,按什么價格放,底層的機構到底跟公募基金什么關系,這都直接決定了把這事做多大,因為你不是獨家的,如果將來所有的樓都只能賣給REITs或者REITs有優先購買權,這個市場肯定能做很大。但是現在還可以做類REITs,還可以繼續發私募基金,如果某個產品就發30個億,之后沒有新的資產注入,那就沒什么成長性或者成長性不夠,這都是接下來要解決的。

 

經濟觀察報:大家有準備嗎?

王剛:很多人有準備,但是也有很多基金和券商是沒有準備的或者準備不足。因為他們本身原來不做這個,對這件事的關注度也不夠。

這就是馬拉松的起跑槍,那些有資格的和有準備的都會來參與這件事,實際上很多都是練鉛球、鐵餅的,現在也來跑馬拉松了。我們建議還是要培養專業的不動產私募和公募基金管理人、資產管理人、專業的行業顧問,做股票的人原來對底層資產關注都不夠。

 

經濟觀察報:REITs推出來之后,你們要做什么?

王剛:做投資者教育和投資,也協助一些企業去做REITs試點。因為REITs是個公募產品,我們需要給老百姓講講,買REITs的話,什么點買。怎么持有,不要老買進賣出折騰,REITs也有波段,和股票大勢正相關,但是還是有自己獨立的行情,或者恢復得比大盤快。

再一個我們比較懂底層資產,大不了老低于我們認可的價值,我們就可以把它下市掉。

黑石在海外為什么那么如魚得水?就是因為資產和REITs之間有一定的連通性。黑石如果覺得股票市場好,就把物業去上市,如果REITs股票市場不好,就可以把REITs股票私有化,資產包拆分賣掉。

為什么出現REITs我們都很激動,因為出現了這樣一個機會,否則原來我們沒有辦法做商業地產的持有型基金,持有型基金第一天我就要回答,在這個基金5年到期的時候,應當退給誰,按什么價格去退,今天REITs出現了,再過倆月,當資本化率這個數出來的時候,我們就知道按什么價格能退了。

 

經濟觀察報:投資者應該怎么看資產呢?

王剛:資產是一回事,REITs是另外一回事,資產好不代表你能掙很多錢,當然,資產不好,肯定不靠譜,所以看資產和看REITs是不一樣的,當然REITs出來,肯定是先看REITs,然后穿透去看底層資產。

購物中心這種資產,進去逛一逛可能知道它做得好不好;有些資產離老百姓遠了一點,比如有些物流倉庫就不讓逛,數據中心更不讓隨便參觀,進去之前,手機鑰匙都只能放外面,機房也都是客戶才能進,數據中心的業主都沒有資格進入客戶的機房;產業園區可能會好一點,但是多數離大家都不近,所以就需要專業的人幫你去看,幫你去寫投資評估報告,所以可能還會帶來很多的中介機構,比如投資高速,你得懂未來中國路網10年、20年的建設規劃,投資橋梁等基礎設施你得懂它的專業技術,五一假期期間虎門大橋的渦振,如果真要在基礎設施REITs里,是需要開投資者溝通會會向投資者說明這到底是什么問題的。

我們看底層資產主要看資本化率,資本化率就是不動產投資的王道,投資REITs,類股類債都不重要,就是看今天的資本化率和未來的資本化率。

 

經濟觀察報:REITs的信息披露會比上市公司年報更詳細嗎?

王剛:詳細多了,底層資產的信息、管理公司的取費等,這些上市公司年報很多東西都不披露的。

 

經濟觀察報:分紅收益率高的好,還是低的好?

王剛:實際上我們更愿意看中間段的,真正好的資產組合,分紅收益率是很低的。當然這也跟你的投資策略有關系,在新加坡買REITs,還可以加杠桿,假如說我借2%-3%的杠桿,去買分紅收益率8%的產品,那收益率就會很高。REITs投資不僅僅是一條賽道,而是不同物業類型組成的N條賽道,個人可以選擇自主投資單只REIT或通過基金投資REITs的組合。

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不動產運營報道部主任
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